İmar mevzuatı meselesi çok teknik görünüyor olabilir ancak hayatını içinde geçirdiğimiz evlerimizi, iş yerlerimizi ve kamusal yapılarımızı/alanlarımızı biçimlendirdiği için doğrudan psikolojik ve sosyal yaşantımızı etkilediğinden hepimizin anlayabileceği şekilde yazmayı mesleki sorumluluğum olarak görüyorum.
Son yazımda, birinci derece deprem bölgesinde olan kentimizi ve çokça savunduğumuz «sağlıklı kentleşme ve nitelikli yapılaşma»dan mahrum kalan Aydınlı vatandaşlarımızı yakından ilgilendirdiğini düşündüğüm, Aydın’ın ilk ve yeni İmar Yönetmeliği’ne ilişkin bir seri başlatmıştım. Ne yazık ki katılımcı bir yaklaşımla hazırlanmadığına ve dolayısıyla ortaya çıkan olumsuz erken sonuçlarına değinmiş, içeriğine ilişkin ise özel ve önemli hükümlere sahip yeniliklerin olmadığını ve kimi maddelerin zararlı olabileceğini ifade etmiştim. Bugün de bir önceki yazımda belirttiğim içeriğe ilişkin başlıkları açmaya başlayacağım ve bu yazımda basında da en çok yer alan -kat yükseklikleri mevzusu-na değineceğim.
Son bir gelişmeyi de buraya ekleyeyim: geçtiğimiz hafta Mimarlar Odası Aydın Temsilciliği’nin girişimleri ile TMMOB Mimarlar Odası, Aydın Büyükşehir Belediye’sine -söz konusu mevzuattaki kimi maddelerin mimarlık ve kentleşme ilkelerine ve hukuka aykırılığı gerekçesi ile- yürütmenin durdurulması talepli dava açtı, süreci takip ediyoruz.
KAT YÜKSEKLİKLERİ MEVZUSU
Hepimizin karşısına sürpriz olarak çıkan ve başka hiçbir yerde örneği görülmeyen madde; umumi binalar ve sanayi alanı dışındaki yapılarda tüm kat yüksekliklerinin eşit olması zorunluluğu. Örneğin genel imar mevzuatına göre zemin kat dükkan yükseklikleri 3.50-4.50 metre aralığında olurken, üst katındaki konut yükseklikleri 2.80-3.00 metre aralıklarında tasarlanabiliyordu. Ancak artık Aydın’da yeni projelerde ya konutların da yüksekliği dükkanlar kadar artacak ya da dükkanların yüksekliği konutlar kadar düşecek.
Bu madde nedeniyle sektör içerisinde ilk anda çıkan kaosun büyük kısmı; kat yüksekliklerinin düşürülmesi durumunda dükkanın değersizleşecek olması, kat yüksekliklerinin arttırılması durumunda ise kat kaybınınn ortaya çıkma ihtimali. Daha derin etkilerine de bakalım:
Mimarlar hacimleri fonksiyonlarına ve tasarım yaklaşımlarına uygun biçimde tasarlarlar, mesleğimizin en temel girdisi budur. Bunu öylece bir mevzuat maddesiyle nasıl yok sayabilirsiniz? Özel kullanıma ait konut ve insan sirkülasyonunun yoğun olduğu ticari alanlarda izlenmesi gereken tasarım yaklaşımı farklıdır. Ticari alanlardaki kat yükseklikleri ticaretin türüne bağlı işlevsel gereksinimler, müşteri deneyimi, iklim kontrolü, depolama alanları ve estetik gibi çeşitli faktörler nedeniyle konutlara görece yüksek tutulur.Yüzyılların mimarlık bilgi birikimi ile oluşturulmuş ve insan yaşamını idealleştiren standart ölçülendirmeler vardır, bu böyle masa başında “bitti artık her yer eşit yükseklikte” diyip geçilebilecek bir konu mu?
Somut olarak örnekleyeyim, konut yüksekliğine indirilmiş bir dükkanın havalandırma ve elektrik tesisatlarının döşeme altından geçmesi gerekebilir bu nedenle asma tavan ihtiyacı doğabilir bu da konutlarınızdaki yükseklikten de daha az yüksekliğe sebep olur, karanlık ve basık bir dükkan ortaya çıkarır. Asma tavan gerekmese dahi ticari alanlarda gerekli olan raflandırma, sergileme sistemi her cepheden doğal ışık ve hava almanızı engelleyebilir, bir de yüksekliğin azaltılması sağlıksız bir mekan ortaya çıkarır. Sirkülasyonun yoğun olduğu bu tür alanlarda dar hacimler bulaşıcı hastalıkların yaygınlaşmasının da önünü açar. Ayrıca asma tavan altına gizleyemeyeceklerinden yangın söndürme sistemlerinden dahi feragat edecek işletmeler olacaktır. Bunun gibi felaketlere de kapı aralayabilecek çokça problem sayılabilir. Özetle zemin kat ticari alanlarda konut yüksekliğine düşüş son derece niteliksiz ve sağlıksız bir mekan ortaya çıkaracaktır. Bunu önemseyecek müteahhit bulabilseniz bile, fonksiyonsuzlukları nedeniyle bu dükkanları satın alacak çok az işletme bulacaklarından büyük oranda ticari katın yüksekliğini düşürmek yerine üst kat konutların yüksekliğini arttırma yoluna gideceklerdir.
Ticari alan yüksekliğine çıkarılmış üst kat konutlar iyi mi peki?
Eğer bölgede maksimum yapı yükseklik sınırı varsa, plan kararları da çoğunlukla standart konut yükseklikleri (2.80 - 3.00 metre) üzerinden belirlendiğinden, kat kayıpları ortaya çıkacaktır. Yani örneğin o bölgede plan kararlarından gelen maksimum yapı yüksekliği ile bugüne kadar -zemin dükkan + 6 kat- yapılabiliyorken, konut kat yükseklikleri arttırıldığında -zemin dükkan + 5 kat- yapılabilecektir. Bu durum bölgedeki mimari düzeni ve kent estetiğini bozacağı gibi, yapı sektöründe aynı parselden gelecek kârı koruma eğilimiyle konut satış fiyatlarını da arttıracaktır. Kimse aynı sokakta aynı kalitede aynı yükseklikte bir yapıdan daha az kâr elde etmek istemez.
Eğer bölgede maksimum yapı yükseklik sınırı yoksa, dükkan + 6 kat tüm yapıların yüksekliği yanındaki binaları aşmaya başlayacaktır. Bu durum mimari düzen ve kent estetiğindeki bozulmanın yanısıra kentsel ölçekte kütlesel yoğunluğu arttıracağından en yalın haliyle kent suçudur. Zaten daha Aydın plan kararlarında düzenleme yapmadan önce imar mevzuatındaki değişikliklerin uygulamaya sokulması bu işin ne kadar baştan savma ilerlediğine dair ipuçları taşımaktadır.
---VATANDAŞA ETKİSİ NASIL OLUR?
Konut yüksekliklerindeki artış, genişleyen cephede kullanılacak olan cam, yalıtım ve kaplama malzemeleri ile tesisat malzemelerindeki artış yanı sıra yapı yüksekliğine bağlı olarak kolon kiriş kesitlerinin büyütülmesi zorunluluğu ile de beton demir gibi pahada değerli yapı malzemelerinin kullanımını da arttıracaktır. Bu ve bağıl olarak üretim ve inşaat sürecindeki işçilik yükündeki artışlar konut maliyetlerini ve dolayısıyla satış fiyatlarını da arttıracaktır ve bu hiç azımsanacak bir miktar değildir. Üst paragrafta değindiğim konut artış nedenini de ihmal etmeyelim.
**Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri üzerinden küçük bir hesap yaptım. Dükkan ve konut yüksekliklerini 3.60 metrede sabitlediğimizde dahi, orta kalitede 600m2 taban alanlı 8 katlı bir yapı için konutlardaki yükseklik artışı yaklaşık %15’lik bir inşaat maaliyet artışı getirecektir. Bu da 16 dairelik bu yapıda 2 dairenin inşaat maaliyetine denk düşer. Bu miktarın vatandaşa konut satış fiyatlarına nasıl yansıyacağını siz düşünün.**
Ayrıca artan konut hacimlerinin ısıtılması, soğutulması, aydınlatılması ve havalandırılması vatandaşta ekonomik yükleri arttırır. Her bir dairede artacak olan bu elektrik/doğalgaz kullanımı kentsel ölçekte enerji tüketimini büyük oranda arttıracağından çevreye de zararlıdır. Ne yazık ki belediyeler tarafından bu çevreci yaklaşımlar çok kolay ihmal edilebilen şeyler. Öte yandan standart mutfak/mobilya ölçülerinin arttırılması ve bunlara göre özelleşmiş endüstriyel tasarım ihtiyacı gerektirir ki bu da kullanıcı için görünmez maliyetleri oluşturur. Perde ölçülerindeki değişikliklerden, tadilat, boya badana masraflarına kadar ufak pek çok maaliyeti de doğurur. Ülkedenin ve vatandaşın zorlu ekonomik durumları düşünüldüğünde bunlara -ufak- masraflar demek de ne kadar doğru bilemiyorum. Nitekim bunlara tekil harcamalar olarak bakmayalım binlerce dairenin harcaması olarak bakıldığında gereksiz bir işlem hacmi oluşturacaktır. Herkesin konut yüksekliklerinden memnun olduğu bir ortamda buna ne gerek vardı anlamak zor. Konutlarda kat yüksekliğini ancak özel istekler doğrultusunda arttırmak doğru olandır.
---DEPREM DAYANIMI İLE BİR ALAKASI VAR MI?
Söylentilere göre bir inşaat mühendisi Aydın İmar Yönetmeliğini hazırlayanlara, «bir binanın depreme dayanıklı olması için her katın yüksekliğinin eşit olması gerektiğini» söylemiş. Onlar da hemen madde olarak eklemiş. Buna kargalar bile güler. Kamu yararını şiar edinmiş meslek odalarının ortak önerilerini dikkate almayıp da bir mühendisin önerisini mevzuata hemen geçirmelerine güler demiyorum, bir inşaat mühendisinin bunu önerdiğine inanmamızı beklemenize diyorum, kargalar bile güler.
Bugün 1.derece deprem bölgesinde fay hattı üzerine deprem dayanıklı gökdelen dikilebilen bir mühendislik bilimi ve yapım teknolojisinin olduğu dünyada bu işin eğitimini almış koskoca inşaat mühendisi -tüm katları eşit yaparsak depremde daha güvenli olur- diyor olabilir mi? Ülkemizdeki üniversite eğitimlerinin başarısızlığını göz önünde bulundurarak varsayalım ki böyle talihsiz bir şey yaşanmış olsun. Mevzuatı hazırlayanlar da bu insana körü körüne bağlanarak kat yüksekliklerinin eşit olmasını zorunlu tutacak kadar elzem görsün. O zaman, zemin katındaki dükkan yüksekliği konutlardan daha yüksek olan sayısız bina var Aydın’da üstelik eski deprem mevzuatları ve yapım teknikleri ile yapılmış olan, önce onları güvenli hale getirmeniz gerekmez miydi? Bu yapılarda yaşayan Aydınlıları ölüme mi mahkum ettiniz? Yönetmeliğe eklenen bu madde üzerinden yapılan bu açıklama bilim ve teknik temeline oturmadığı gibi, toplumda korku yaratmaktan başka hiçbir işe de yaramaz.
Bir yapının depreme dayanıklı olması bulunduğu zemin başta olmak üzere pek çok parametreye bağlıdır. Bu parametreler Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve standartları ile kontrol altına alınır. İmar Yönetmeliğinin amacı bu değildir. Ülkemizde deprem ile ilişkili geçerli mevzuatlar, doğru bir inşaat ve denetim süreci işlendiği taktirde deprem dayanıklı yapı elde edilmesi konusunda yeterli bulunmaktadır. Belediyelerin görevi bu inşaat denetimlerini sağlıklı gerçekleştirmektir. Zemin katın daha yüksek olduğu yapıların deprem güvenliği için gerekli görülen statik önlemler ve tasarım kriterleri deprem yönetmeliğinde vardır. Büyükşehir Belediyesi buna rağmen imar yönetmeliğinde katları eşitlemeyi zorunlu tutuyorsa, Aydın’ın mühendislerinin ilgili mevzuatlara uygun bir statik proje hazırlayabileceğine inanmıyor demektir. Ya da deprem dışında açıklayamadığı başka kaygıları olması gerekir. Zira Aydın’da oldukça fazla sayıda yetkin mimar ve mühendis bulunmaktadır.
Deprem yönetmeliklerine ve mühendislik becerilerine güveniniz yoksa benim daha sağlam bir önerim var mevzuata ekleyin: Çadırlarda yaşayalım. Depremde ölüme sebebiyet vermeyeceğini %100 garanti ederim. Madem bilimde yüz yıl geriye gidebiliyoruz... Bin yıl gidelim hodri meydan :)
ÖNEMLİ NOT: Bu sayfalarda yayınlanan okur yorumları okuyucuların kendilerine ait görüşlerdir.